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    Christian Dannat|Immobilien als Kapitalanlage

    Einleitung

    Christian Dannat ist Prokurist und Vertriebsleiter der HNG AG, der Hessen nassauischen Grundbesitz AG. Immobilien als Kapitalanlage sind sein Thema. Die HNG AG hat es sich zur Aufgabe gemacht auch Otto Normalverbraucher diese Art der Kapitalanlagelage zugänglich zu machen, und zwar zu einem kalkulierbaren Risiko. Wie wir alle wissen gibt es auf der Bank keine Zinsen mehr. Hat man mehr als 100.000 € auf der hohen Kante zahlt man bei vielen Banken sogar Strafzinsen. Was wir auch alle wissen und was inzwischen jedem klar sein dürfte ist, dass das Brötchen, dass wir heute für 0,50 € kaufen, in 25 Jahren ein Euro kosten wird. Dies bedeutet, dass in Zukunft alles teurer werden wird. Das sieht man auch daran, dass ein Haus in guter Lage 1966 70.000 DM gekostet hat und heute kostet dasselbe Haus, wenn es gut gepflegt ist circa 600.000 €. Auch das ist Inflation.

    Immobilien, Kapitalanlage
    Foto: Zeng Chung-Pexels

    Investieren mit Hirn & Inflation

    Jetzt kann ich natürlich geschickt und intelligent investieren. Was macht denn eine gute Kapitalanlage überhaupt aus? Sie soll möglichst sicher sein und Gewinne erwirtschaften! Das wollen die meisten Anleger. Wir hatten eben das Beispiel mit dem Brötchen. Diesem Beispiel könnte ich noch viele weitere hinzufügen. Zum Beispiel hat ein Eis 1990 0,30 € gekostet. Dasselbe Eis, kostet heute 1,50 €. Ein VW Golf hat früher mal 18.145 DM und kostet heute 19.880 €. Alles Beispiele für Inflation. Gehen wir einfach mal über eine Dauer von 60 Jahren von durchschnittlich 3 % Inflation aus.

    Hätten wir in ein Eis 1990 investiert, wäre das Schleck und Lustvergnügen von kurzer Dauer gewesen und wir hätten nur einen kurzfristigen Nutzen gehabt. Hätten wir in einen VW Golf investiert hätten wir schon etwas länger Spaß gehabt, er wäre heute aber deutlich weniger wert, wenn er überhaupt noch fahren würde.

    Investieren wir jedoch in Sachwerte, Können wir erwarten dass über die selbe Zeit dieser Wert mindestens gleich bleibt oder sogar steigt. Auch bei Immobilien ist die gute Pflege alles. Alle zehn Jahre muss aber auch die renoviert werden. Eine vermietete Eigentumswohnung in Einer guten Lage ist die Mutter aller Sachwerte. Warum ist das so?

    Die vermietete Eigentumswohnung –
    Die Mutter aller Sachwerte

    Mit der vermieteten Eigentumswohnung kann ich inflationsgeschützt sparen und kann sogar rückwärts sparen. Was versteht man unter rückwärts sparen? Rückwärtsparen heißt, wir nehmen die Inflation einfach als positiven Faktor mit auf. Wie wir ja beim VW Golf gesehen haben, dass durch die Inflation unser Geld, was wir heute aufwenden müssen für einen VW Golf, einfach das doppelte sein muss, oder andersrum gesprochen derselbe Wert einfach weniger wert ist. Eine vermietete Eigentumswohnung wo ich circa 300 € Mietaufwand habe und die ungefähr einen Wert von 200.000 € hat, nimmt die
    3 % Inflation einfach als positiven Faktor mit. Bei 3 % Inflation und 200.000 € Wert ist das ein ganz einfacher Inflationsgewinn von 6000 €. Die Wertsteigerung der Immobilie ist hier noch gar nicht mit gerechnet. Ich kann schon mal bei der Inflation nicht verlieren.

    Steuern und Immobilien

    Wir haben aber noch einen anderen Faktor, der wichtig ist. Das sind die Steuern. Wenn ich zehn Jahre Wohneigentum im Besitz halte, dann kann ich es steuerfrei verkaufen. Das kann ich nicht mit beliebig vielen Wohnungen machen, sondern innerhalb von fünf Jahren maximal mit drei Wohnungen.

    Foto: Pexels

    Das Beste! Jemand anders zahlt die Wohnung!

    Der wichtigste Aspekt ist jedoch wir schaffen generationenübergreifendes Vermögen. Wohnungen, die wir einmal in unserem Bestand haben, können wir ja weiter vererben. Wir vererben also selbst unseren Kindern noch inflationsgeschütztes Vermögen.
    Das ist doch eine wunderbare Nachricht, oder?

    Vergleichen wir das mit deiner Rentenversicherung, dann zahlt man am Anfang ein und bekommt irgendwann was raus und das war’s dann. Immobilienvermögen bleibt bestehen und ist quasi eine unendlich laufende Rentenversicherung. Nach 16 Jahren Erfahrung im Finanzbereich kann ich nur eines sagen. Die Familien die in Immobilien investiert haben und das in mehreren Generationen, können ihren Kindern, wenn sie ins Berufsleben starten eine sorgenfreie Zukunft garantieren. Denn die Rente der Kinder ist durch die Mieteinnahmen schon garantiert. Das Beste daran ist, dass die Rente auch noch jemand anders bezahlt hat. Und wer ist das? Das ist die Mieterin. Ich habe häufig erlebt, dass Kinder im Alter von 30 oder 35 schon finanziell frei waren, einfach nur durch das vererbte Immobilienvermögen. Sie müssen nicht warten bis der Eltern gestorben sind, um an das Einfamilienhaus zu kommen. Nein, sie erben in die warme Hand bereits mehrere Eigentumswohnungen. Das hat den Vorteil, dass für diese Kinder die Rente wirklich sicher ist.

    Der Großteil des Vermögens aller vermögenden Familien, ist über Immobilien Besitz in der zweiten, dritten oder vierten Generation entstanden!

    Was sind die größten Bedenken beim Immobilienkauf?

    Die meisten interessierten Käufer haben Angst sich zu verschulden um sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Sie haben Angst, dass sie die Schulden nicht mehr zurückzahlen können. Aber von was für Schulden reden wir überhaupt?

    Investitionsschulden oder Konsumschulden?

    Man muss allerdings ganz klar unterscheiden zwischen Investitionsschulden, die zukunftsorientiert sind und Konsumschulden die Gegenwarts-orientiert sind. Da sind wir wieder beim Eis. Beim Eis habe ich ein kurzes Schleckvergnügen bei der Immobilie habe ich eine langfristige Investition mit guten Ertragsaussichten.

    Wie fange ich an?

    Viele haben auch Angst sich eine Immobilie zu kaufen, weil sie gar nicht wissen welche sie kaufen sollen. Wie funktioniert das, wie realisiere, ich einen Wohnungskauf wie organisiere ich eine Renovierung, bekomme ich dort wo ich die Immobilie kaufe Handwerker. Will ich selber mal dort wohnen? Kann ich mir das leisten?

    Was mache ich bei Mietausfall?

    Zahlen die Mieter überhaupt ihre Miete? Verlassen Sie die Wohnung und zerstören sie sogar? Habe ich auch Leerstand, und muss dann die Raten selber bezahlen.
    Das sind alles Dinge, die nicht von der Hand zu weisen. Klar, so etwas kann passieren und wenn man betroffen ist, ist das sicherlich nicht schön. Aber auch hier kann man sich absichern. Entweder man versichert sich dagegen und da gibt es wirklich, sehr gute Lösungen auf dem Markt. Vandalismus und Mietausfall kann man versichern.

    Sicherheit durch Mietpool!

    Den Mietleerstand kann man aber auch über einen Mietpool lösen, indem man monatlich etwas in den Pool einzahlt und wenn dann eine Wohnung der Wohneigentümer in einem Mehrfamilienhaus leersteht, übernimmt der Pool die Mietzahlungen.

    Achtung bei Mietpool!

    Beim Mietpool muss ich allerdings darauf achten, dass im Pool überhaupt etwas drin ist. Es bringt mir nichts, wenn ich dieses Konstrukt habe, aber der Mietpool leer. Bei der Hein G ist das jedoch zu Anfang nicht der Fall, so Christian Dannat:“Wir statten unsere Objekte mit einem auskömmlichen Start mit Pool aus“.
    Also muss man darauf achten, wie dieser Pool ausgestaltet ist.
    Das waren auch schon die größten Risiken, auf die man achten muss!

    Kann ich mir eine Eigentumswohnung leisten?

    Schauen wir uns mal an was eine Eigentumswohnung zum Beispiel in Hessen kostet. Hier ein Beispiel: Der Kaufpreis liegt bei 200.000 €
    Nötiges Eigenkapital 20 % macht 40.000 €
    Kauf Nebenkosten also Notar Grunderwerbsteuer in Hessen 8 % macht 16.000 €.
    Maklergebühren in Hessen 5,95 % sind 12.000 € und die Rücklage für Renovierung auch noch mal 10 %, das macht dann 20.000 €.
    Da kommt schon ganz schön was zusammen!
    Das wären aber die Zahlen, die für sie gelten würden, wenn sie heute losziehen und sich ganz alleine eine Eigentumswohnung suchen.

    Diesen Fehler machen Sie natürlich nicht!

    Es ist wichtig jemanden zu fragen, der sich damit auskennt. Nämlich genau diejenigen, die sich wirklich damit auskennen und keine Verkaufsshow abziehen

    Und hier kommt das System der SystemImmo ins Spiel.
    Was ist eine Systemimmobilie? Die Systemimmobilie versucht genau die oben beschriebenen Ängste zu relativieren und die Risiken kleiner zu machen. Wie genau funktioniert das?

    SystemImmo! Das Prinzip

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